Vyplatí se investovat do nemovitostí při 5% hypotékách a historických maximech? (Analýza)

Vyplatí se ještě investovat do bytů, nebo je lepší nechat peníze na spořicím účtu? Tým MBRE pro vás připravil detailní pohled na vývoj investice v horizontech 3, 6 a 10 let. Podívejte se, jak nájemník splácí váš dluh a jak drahá hypotéka v kombinaci s růstem cen generuje průměrný roční výnos přes 26 % p.a. z vašich vlastních zdrojů.

 

Pokud dnes otevřete ekonomické zpravodajství, pravděpodobně na vás vyskočí titulky plné varování: „Ceny bytů lámou rekordy. Úrokové sazby hypoték kolem 5 % dusí trh. Investice do cihel už nedává smysl.“

Při pohledu na tato čísla je naprosto logické, že většina investorů zařadí zpátečku. Kdo by chtěl nakupovat na domnělém vrcholu a přeplácet na úrocích bance? Jenže v investování platí jedno základní pravidlo: Když většina propadá panice nebo váhání, ti nejúspěšnější se dívají na tvrdá data.

Veřejná diskuse totiž fatálně přehlíží fenomén, který z nemovitostí dělá krále investičních aktiv. Tím fenoménem je finanční páka (leverage). Pojďme si na reálných číslech z naší praxe ukázat matematický paradox, který vám vyrazí dech.

 

Modelový příklad: Když banka pracuje pro vás

Představme si modelovou situaci, kterou běžně s našimi klienty realizujeme. Investor kupuje investiční bytovou jednotku v hodnotě 2 000 000 Kč.

Místo toho, aby na byt desítky let šetřil nebo v něm utopil veškerou svou hotovost, zachová se strategicky. Použije pouze 20 % vlastních zdrojů a zbytek si půjčí od banky – navzdory „vysokým“ úrokům.

Vstupní parametry investice:

• Kupní cena bytu: 2 000 000 Kč.
• Vlastní kapitál (vklad): 400 000 Kč.
• Hypotéka od banky: 1 600 000 Kč.
• Úroková sazba: 4,89 % p.a. (splatnost 25 let, fixní měsíční splátka 9 252 Kč).
• Čisté nájemné (Tarif Garant): 9 100 Kč/měsíc (s garantovaným růstem v průměru o 6 % ročně).
• Očekávané zhodnocení nemovitosti: konzervativních 10 % p.a. (složené úročení).

Na první pohled to vypadá neatraktivně. První rok je investor v drobném minusu, protože nájemné (9 100 Kč) nepokryje celou splátku hypotéky (9 252 Kč). Investor musí doplácet 152 Kč měsíčně ze svého.

A teď přichází ten slibovaný WOW efekt. Podívejte se, co se s jeho původním vkladem 400 000 Kč stane v čase.

 

Anatomie bohatství: Vývoj investice v čase. Proč to funguje? 3 pilíře, které média přehlížejí

 

 

Pokud vám průměrný roční výnos přes 26 % p.a. po dobu deseti let zní jako sci-fi z Wall Street, pojďme si tento mechanismus rozebrat na tři logické elementy. Zde se skrývá ono kouzlo, které běžný střadatel nevidí.

1. Paradox finanční páky: Růst z celku, nikoliv zlomku

Tohle je největší aha-moment pro každého investora. Vy jste sice do obchodu vložili pouze 400 000 Kč, ale nemovitost roste o 10 % z celkové hodnoty 2 000 000 Kč.

• Za první rok byt vyroste o 200 000 Kč.
• Vzhledem k vašemu vkladu 400 000 Kč to znamená, že váš reálný majetek vzrostl o 50 % za jediný rok jen na růstu ceny!
• Banka vám půjčila 80 % kapitálu, ale veškerý zisk z růstu ceny si necháváte vy.

2. Nájemník jako váš nejlepší spořicí produkt

Mnoho lidí se soustředí pouze na cash flow (kolik peněz zbude na účtu po zaplacení splátky). Zapomínají však, že splátka hypotéky se skládá z úroku (náklad bance) a jistiny (snižování vašeho dluhu).
Každý měsíc, kdy nájemník zaplatí nájem, umaže kus vašeho dluhu. Za 10 let vám nájemník takto „přihraje“ do kapsy 421 697 Kč tím, že o tuto částku poníží váš dluh vůči bance. Vy tyto peníze fyzicky nevidíte na běžném účtu, ale o tolik se zvýšil váš čistý majetek v nemovitosti.

3. Asymetrie mezi fixním nákladem a rostoucím příjmem

Zatímco banka vám schválila splátku 9 252 Kč, která je zafixovaná a inflace z ní v čase ukrajuje reálnou hodnotu, váš příjem z nájemného se chová přesně opačně. Díky inflaci a růstu trhu se nájemné zvyšuje v průměru o 6 % ročně.

• 1. rok: Nájemné je 9 100 Kč (doplácíte 152 Kč/měsíc).
• 3. rok: Nájemné roste na 10 225 Kč (čistý pasivní příjem +973 Kč/měsíc).
• 10. rok: Nájemné činí již 15 374 Kč (čistý pasivní příjem +6 122 Kč/měsíc).

Wow efekt v číslech: Za 10 let vám nemovitost vygeneruje 329 041 Kč čistého cash flow jako přímý pasivní příjem k vašemu platu či podnikání, a to po odečtení všech nákladů na správu v rámci našeho Tarifu Garant.

 

 

Závěr: Čekání na pokles je nejdražší investiční strategie

Historická maxima jsou na zdravém realitním trhu naprosto přirozeným jevem. Lidé, kteří kupovali nemovitosti v letech 2016 nebo 2019, měli přesně stejný pocit – že nakupují na vrcholu a draze. Dnes tito lidé vlastní majetek s dvojnásobnou hodnotou a tehdejší ceny jim připadají úsměvné.

Při investování do nemovitostí s využitím finanční páky není vysoká úroková sazba nepřítelem. Je to pouze kalkulovatelný náklad, který je bohatě kompenzován růstem ceny aktiv a zvyšujícím se nájemným.

Pokud máte k dispozici volný kapitál, jeho ponechání na spořicím účtu je tou nejbezpečnější cestou, jak ho nechat znehodnotit inflací. Skutečné bohatství se buduje tam, kde pro vás pracují cizí peníze.

Chcete vidět, jak by tato čísla vypadala ve vašem konkrétním případě?

Náš analytický tým pro vás připraví individuální kalkulaci na míru vašim finančním možnostem. Kontaktujte nás prostřednictvím formuláře na těchto stránkách. Zanechte spekulace médiím a začněte stavět na reálné matematice.